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1040 未分类 | 2017年07月19日

分析认为,加大土地供应,在目前已经做好减法的同时继续做好加法,可以平稳市场供需结构,市场价格将有望有所降低。此外应通过轨道交通、市政功能配套将中心城市人口引至周边区域、将城市非核心功能疏解至周边。

影响房地产价格的最大因素——土地供应,最近发生了一些微妙变化。

和过往的数次调控类似,去年“9·30新政”以来的一系列调控,以抑制需求为主,限购、限贷、限售、限商等措施成为一二线和热点城市的标配,效果也立竿见影,70大中城市中一二线城市成交连续下滑。

在此基础上,楼市供给侧的力度正在加大。近期,一线城市新的土地和住房供应计划出炉,纷纷加大了未来的土地出让面积,增加商品住房及租赁住房供应,以求解决一线房地产市场的“供需不平衡”问题。

据中原地产研究中心统计,今年上半年,一线城市合计土地供应规划建筑面积2738万平方米,同比上涨了57.3%。

中原地产首席分析师张大伟表示,加大土地供应,在目前已经做好减法的同时继续做好加法,可以平稳市场供需结构。增加供应后,市场价格将有望有所降低。

但从历年来看,土地供应计划更像是激奋人心的口号,具体到每年的土地计划完成率往往不理想,今年和未来5年的土地供应计划能否顺利完成,或者完成率大幅提高?还要看各地政府的落实力度。

积极的供地计划

进入二季度以来,北京、上海、广州、深圳等库存去化周期短的热点城市纷纷出台新的土地供应计划,加大未来的供地力度。

张大伟认为,目前一二线城市已经基本完成了去库存任务,这种情况下,很多一二线城市为了抑制市场的上涨,开启了增加土地供应的政策。调控从过去的“减法”开始叠加“加法”。

4月7日,北京率先发布未来五年住宅用地供应计划,明确未来五年供应住宅用地将达6000万平方米,其中租赁住房1300万平方米。2017年,北京住宅用地也相应增调,计划供应住宅用地1200万平方米,以保障30万套住房建设需求,其中租赁住房10万套。

21世纪经济报道注意到,虽然此次北京的供地计划是过去五年供地计划的最低水平,但却是今年2月份公布的旧供地计划的2倍。

5月31日,广州也发布了2017年土地供应计划,供地总面积达到2050万平方米,同比2016年增加了18.5%,其中居住用地共574.4万平方米,同比2016年增加了19%。

上海和深圳均在7月7日发布了土地供应计划。上海计划“十三五”期间新增各类住房用地5500万平方米,比“十二五”期间增加近20%,新增住房供应总套数170万套,比“十二五”增加60%左右。

在四个一线城市中,深圳2017年度计划供应居住用地218万平方米,较2016年的计划提高74.4%,创下了2012年以来的新高。其中人才住房和保障性住房用地65万平方米,占总居住用地的近30%。

张大伟指出,此轮一线城市土地供应计划呈现规模大、租赁住房占比高的特点,通过租售并举的方法对房地产市场进行“加法”调控。

比如,在上海的计划中,未来5年计划供应租赁住房约70万套,占新增住房供应总套数的41%;北京2017的土地和住房供应计划中,租赁住房也占了1/3。

7月17日,广州出台租赁住房16条新政,不仅将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名),负责统筹全市政策性住房的投资、融资、建设和运营管理,还首次提出了“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

这也与最近两年的房地产调控思路一致,在“房子是用来住的,不是炒的”中心思想之下,各地均要建立租售并举的住房供应体系。

深圳房地产研究中心主任王锋认为,加强住房租赁市场的培育,也是建立房地产市场长效机制的关键一环。

落实难题

一线城市出台的土地和住房供应计划令人振奋,但一个现实问题是,在一线城市尤其是深圳这样的城市土地紧张的情况下,这些计划如何落实和执行?

数据显示,历年来一线城市住宅类用地实际供应与计划供应均存在较大差异。

据中债资信研究,深圳2014-2016年住宅土地供应计划完成率仅为2.74%、9.27%和16.8%;过去三年,北京住宅类供地计划完成率仅为27.08%、34.23%和8.26%;上海、广州供应计划完成率相对较高,2016年分别为50.72%和60.80%。

深圳房地产中介协会研究总监徐枫表示,土地供应计划是预期管理,不能将它等同于一定会达成的数字。因为政府机构在报备计划时往往会比较理想化,但在现实执行过程中会遇到一些问题,比如资金不到位、土地储备的进度以及具体相关部门的执行力等。

中债资信分析认为,本轮调控政策强调了地方政府对房地产市场调控的主体责任,供给端政策对于引导市场预期将产生正面影响,但触及地方政府土地出让利益,在推行过程中或遇到阻碍,实际执行效果还取决于追责力度,效果仍存在一定不确定性。

数据显示,虽然今年上半年一线城市合计土地供应同比上涨了57.3%,但在完成供应计划的进度上仍不容乐观。

根据中原地产、同策咨询的统计,上半年北京、上海、广州分别完成了全年住宅用地供应计划的23%、13.5%、16.6%,深圳零供应住宅用地。要在下半年完成年度土地供应计划,预计仍将是一个“不可能完成的任务”。不过完成率相比往年明显提高。

在新的供地计划出炉后,一线城市的土地、住建部门均表示,将主要通过加大土地储备力度、盘活存量土地以及提高土地利用效率等措施,增加住房用地供应。

相对于普通商品房,一线城市政府可作为的可能更是租赁住房的供应。

上海市住建委、市规土局负责人称,计划在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房,预计新增供应70万套;还将以市场为主,盘活存量住房资源,新增代理经租房源30万套(间);积极促进租赁企业规模化、专业化,鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于租赁。

另据北京市住建委透露,今后5年50万套的租赁住房供应,将主要通过集体建设用地安排。

北京市官方数据显示,目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个项目、房源1.28万套,其中,唐家岭项目927套房源在今年5月24日已签约入住,平房乡项目6月29日启动了人才公租房选房入住工作。

此外,一线城市土地出让附加“竞自持”的情况已越来越普遍。北京上半年至少有四宗地块需自持商品住房面积70%;7月4日,上海出让了一幅全自持地块,直接要求竞买企业“只租不售”。

截至目前,北京、广州、佛山等地出让了多幅宅地自持地块,万科、保利、龙湖等开发商积极拿地做机构“房东”。

从总体上看,一线城市的土地供应还需跳开传统的窠臼来想问题。中国指数研究院高级分析师谢俊云分析认为,一线城市土地供应量受限于城市容量,难以满足全部住房需求。应通过轨道交通、市政功能配套将中心城市人口引至周边区域、将城市非核心功能疏解至周边。这需要环一线城市的协同。


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